专业人士提醒理性看待REITs市场热情与投资风险

2月26日，首单以城市更新项目为底层资产的产业园REITs华夏金隅智造工场REIT在上交所上市，上市首日基金二级市场价格上涨30%，达到基础设施公募REITs上市首日涨幅上限。其火爆熊猫体育直播 引发投资者关注。业内分析人士表示，华夏金隅智造工场REIT上市后获得资金追捧是多种因素综合形成的，建议投资者理性看待公募REITs二级市场价格波动，更多关注项目本身的投资价值，坚持长期投资。

城市更新标杆 差异化特征显著

华夏金隅智造工场REIT基础设施资产金隅智造工场产权一期项目位于北京市海淀区西三旗，2017年前为金隅天坛家具公司的生产基地。随着北京城市功能定位变化，金隅集团以原金隅天坛家具公司生产空间为载体，通过对存量工业厂房盘活改造升级，打造以智能制造为核心产业并辅以部分产业配套的创新型科技产业园区，项目总建筑面积为9.09万平方米，2018年6月开始运营，目前已进入稳定运营期。

金隅智造工场产权一期项目位于上地区域产业集群，高新科技企业较为集中，对创新性科技产业园区需求较高。项目高层高、高举架、高荷载的独特建筑结构可以为“硬科技”企业提供稀有的产业空间，满足租户“研发、办公、试验、生产”的多重需要。同时，园区产业结构较为多元，吸引新能源、人工智能、医疗器械、信息技术、物联网等行业内多家知名企业、研究院所、行业协会入驻，已经形成较为集中的产业集聚，项目具备一定的空间产品差异化优势。项目类型为产业园区项目，在当前行业形势下增长空间可能有限，底层运营收入、出租率等关键指标可能面临波动。

交易价格波动稀释投资收益

首日涨停反映了投资者对项目认可与期待。然而，公募REITs二级市场交易价格上涨将导致投资者买入成本上升，进而降低实际净现金流分派率。

以华夏金隅智造工场REIT为例，若投资者以上市首日收盘价3.691元/份购入本基金，依据《华夏金隅智造工厂产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》测算，2025年度预期净现金流分派率将降至5.35%。

对于产品首日涨幅情况，基金管理人表示，公募REITs产品应重点关注底层收益率情况，切勿盲目跟风投资。金隅智造工厂项目属于城市更新改造的产业园类项目，其土地使用权终止时间为2046年12月2日，剩余期限不到22年，其较高的分派率与剩余期限相对较短也有一定的关系。

同时，业内人士也提示，涨停后二级市场价格可能与实际价值出现偏差，存在高估风险，投资者应谨慎评估，避免盲目追高。业内人士认为，公募REITs的底层收益逻辑主要依托资产运营产生的稳定现金流，其收益增长受限于资产的实际经营能力和市场环境，长期看价格终将回归内在价值，投资者需理性看待收益上限，避免过度乐观预期。

盲目追高存在投资风险

2025年以来，公募REITs情绪持续高涨，多只产品因二级市场涨幅较高而发布交易提示公告，提醒投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

业内人士指出，长期来看，公募REITs的投资价值取决于底层资产的运营情况，投资者应关注底层资产的质量及现金流状况，市场交易价格波动可能显著影响实际收益。投资者须评估价格波动风险与长期回报预期，根据自身的风险承受能力和投资目标，合理配置资产，当REITs价格出现较大幅度上涨时，需警惕可能出现的回调风险，审慎做出投资决策。

从公募REITs市场历史表现来看，部分产品也曾出现过大幅上涨后回调的情况。因此投资人应保持警惕，充分评估投资风险，避免盲目跟风追高，守护好自身的财产安全。